Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona erdirilebilmesi için dava açma yetkisi Türk Borçlar Kanununca kiralayana tanınmıştır. Kiralanan taşınmazın ihtiyaç nedeniyle tahliyesine ilişkin dava, kiralayanın kendisi veya yakınlarının kiralanana olan ihtiyacı nedeniyle açılabilen bir davadır. Bu dava, hem konut hem de çatılı işyerlerini tahliye etmek için açılabilir. Kiralanan taşınmazın tahliyesine dair talep mahkemece kabul edildiği takdirde kiracının kiralananı boşaltması gerekir.
Türk Borçlar Kanununa göre, kiralanan taşınmazın ihtiyaç nedeniyle tahliyesine yönelik dava iki halde açılabilir. İlki, kiraya verenin kendisi veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle açılabilirken bir diğer hal ise kiralananı sonradan edinen kişinin konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle açabilmesidir.
Türk Borçlar Kanununun kiraya verenin kendisi veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacına yönelik tahliye hükümlerini düzenleyen “Gereksinim, yeniden inşa ve imar” başlıklı 350. maddesine göre, “Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
Kanun düzenlemesinden de anlaşılacağı üzere, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmek için birtakım unsurların varlığı zorunludur. Öncelikli olarak kiralayanın veya yakınlarının ihtiyacının gerçek ve samimi olması gerekir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında kiralayan tarafta iddia edilen ihtiyacın var olup olmadığı ayrıntılı bir şekilde incelenmelidir (Gümüş, 2013: 421). Kiralayan ihtiyaç iddiasını her türlü delille ispatlayabilir. Bu konudaki en büyük karine ise kiraya verenin de kiracı olmasıdır (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/4985 E. 2013/2188 K. ) Kiralayanın tahliye davası açabilmesi için ihtiyacın doğmuş olması gerekir. Doğmamış veya yakın bir zamanda da doğma ihtimali olmayan bir konut ihtiyacı için tahliye davası açılamaz (Tunaboylu, 2006:153). Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamaz. Yargılama devam ederken kiralananın ihtiyaç sahibi tarafından satılması ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olmadığını gösterir.
Kanun maddesinde belirtilen tahliye sebeplerinden bir tanesi de kiralanan konuta, bizzat kiraya verenin, eşinin, altsoyu veya üstsoyunun ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kimselerin, ihtiyacın zorunlu olması halidir.
Kiralayanın başka bir konutu olmasına rağmen bazı sebeplerle bizzat kiraladığı konutta oturma zorunluluğu ortaya çıkabilmektedir. Bazen kiralayan her ne kadar kendine ait bir konutta oturuyor dahi olsa; düğün hazırlıkları, sağlık sorunları, kiralanan taşınmazın elverişli bir konuma sahip olması gibi sebeplerle kiralanan konuta ihtiyaç duyabilmektedir. Bunun bir sonucu olarak da tahliye talebi değerlendirilirken kiralayanın tahliye talebinde bulunulan konuta gerçekten ihtiyacı olup olamadığı noktasında daha ayrıntılı bir araştırma yapılması gerekir (Zevkliler ve Gökyayla, 2013: 338; Burcuoğlu, 1993: 355).
Kiraya verenin hâlihazırda oturduğu konutunun fiziki özelliklerinin tahliyesi istenen kiralanana göre daha elverişsiz olması nedeniyle tahliye davası açılabilir. Bunun için kiraya verenin mevcut durumunun değişmesi de ihtiyacın varlığını geçerli kılar.
Konut ihtiyacı nedeniyle kiraya veren eşi için de kiralananı tahliye davası açabilir. Ancak buradaki “eş” kavramı, Türk Medeni Kanununa uygun ve evlilik ilişkisinin devam ettiği anlamda olmalıdır. İmam nikâhıyla dinen kazanılan eş sıfatı bu anlamda değerlendirilemez. Bu konut aynı zamanda TMK m. 194 uyarınca aile konutu niteliğindedir. Eşlerin aile konutuna boşanmaya neden olacak şekilde, haklı bir sebebe dayanmadan dönmemeleri ise söz konusu olamaz. Bu bağlamda eşler arasındaki evlilik ilişkisinin hukuki olarak sona ermesi (boşanma) durumunda, eşin konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılamaz. Evlilik ilişkisinin hukuken sona ermediği bazı durumlarda ise kiraya verenin eşinin konut ihtiyacı zorunlu bir ihtiyaç olarak değerlendirilmiştir. Nitekim boşanma ya da ayrılık davasının açılmasıyla eşler ayrı bir konuta çıkma hakkını kullanmak isteyebilirler. Kiraya verenin eşinin boşanma ya da ayrılık davası süresince ayrı bir konutta oturmak istemesi eş açısından konut ihtiyacının gerçek ve samimi olduğunu gösterir.
Kiraya veren, kendisi ve eşinden başka “altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler” için de konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilir. Hukuki yönden altsoy, kişinin kan bağının bulunduğu çocuk, torun ve onların çocuklarını ifade eder. Kiraya verenin altsoyu olma, bu anlamda bir bağ taşıması gerekir. Bu sebeple, kiraya verenin üvey çocuğu olma bu anlamda bir bağ taşımaz.
İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için konut ihtiyacında olduğu gibi ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Aynı zamanda işyeri kiralarına ilişkin tahliye davaları kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı nedeniyle açılabilir. Bu yönüyle işyeri ile konut ihtiyacı nedeniyle kira sözleşmesinin sona erdirilmesi benzerlik gösterir. Nitekim TBK m. 350 hükmünde “konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa” denilerek konut ihtiyacı açısından geçerli olan durumların işyeri ihtiyacı açısından da geçerli olması öngörülmüştür.
Kira sözleşmesinin belirli süreli olduğu hallerde, sözleşme süresi dolmadan kiracı tahliye edilemez; tahliye davası sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kanunda fesih dönemi ve bildirimi için düzenlenen sürelere uyularak belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
Türk Borçlar Kanununun kiralananı yeni edinenin ihtiyacı nedeniyle tahliyesi hükümlerini düzenleyen “Yeni malikin gereksinimi” başlıklı 351. maddesine göre “- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”
Kiralananı yeni edinen gerçek kişi olabileceği gibi, tüzel kişi de olabilir. Ancak tüzel kişiler işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilirken, konut ihtiyacı için tahliye davası açamazlar.
Kiralanan taşınmazın ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. Ancak 1 Eylül 2023 itibariyle yürürlüğe giren 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen madde 18/B’de yer alan düzenlemeye göre; kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Dolayısıyla 1 Eylül 2023’ten itibaren ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını açmadan önce, kiralayan bakımından arabuluculuk yoluna başvurulması zorunludur. Başka deyişle arabuluculuk yoluna başvuru, dava şartıdır aksi halde dava esasa girilmeksizin salt arabuluculuk yoluna başvurulmadığından reddedilecektir.
Türk Borçlar Kanununun “Yeniden kiralama yasağı” başlıklı 355. Maddesine göre ise “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.” Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Sonuç olarak Türk Borçlar Kanununa göre ihtiyaç nedeniyle açılacak olan tahliye davasında ilk olarak dikkat edilmesi gereken konu fesih ile dava süresidir. Bununla birlikte ihtiyaç ve ihtiyacın gerçek ve zorunlu olması; esas itibariyle ihtiyaç sebeplerinin genişliği ve farklılıkları açısından geniş kapsamlı bir konu olup bunun ayrıca değerlendirilmesi ve her türlü delille ispatlanması gereklidir.
Facebook Yorum
Yorum Yazın